Noticias

Miércoles, 27 Mayo 2020 15:30

Análisis de aplicabilidad del Decreto N° 56 de 2018 del MINVU que otorga beneficios normativos, dada incorporación de viviendas de integración social: Área de Influencia de la Red de Metro y del tren Nos-Santiago

Escrito por
Valora este artículo
(1 Voto)

El objetivo de este estudio fue evaluar la aplicación del DS N°56 en el área de influencia de la red de metro y tren, en función de la dotación de estándares adecuados de desarrollo urbano, dinámicas inmobiliarias y las normas urbanísticas establecidas, además de generar antecedentes clave para la discusión de la Ley de Integración Urbana.

El Decreto Supremo N°56 de 2018 del MNVU modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, estableciendo el otorgamiento de beneficios normativos a cambio incorporar viviendas integradas. Estos beneficios son aplicables a los instrumentos de planificación territorial de escala metropolitana, intercomunal o comunal.

Las normas susceptibles de ser modificadas, se relacionan a variables como el coeficiente de constructibilidad, el coeficiente de ocupación de suelo, densidad máxima de habitantes, alturas máximas de edificación, entre otras.

Los beneficios normativos solo podrán ser otorgados en un polígono cercano a un máximo de 700 metros de un servicio de transporte público mayor, que opere en forma totalmente segregada del tránsito vehicular, como metro, ferrocarril urbano o suburbano. En el caso de la ciudad de Santiago, corresponde a la red de Metro y Tren Nos.

De acuerdo a la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE), Chile es el país miembro con los mayores niveles de segregación urbana; en el corto plazo se requiere avanzar en políticas que impulsen equidad territorial.

En este contexto, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) ha desarrollado iniciativas para enfrentar esta problemática, entre las que se encuentran Ley N° 20.741 de 2014 que confiere al MINVU la facultad de establecer beneficios normativos a proyectos que incorporen viviendas integradas. Asimismo, el Decreto Supremo N°56 de 2018, modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, y establece las atribuciones del MINVU en el otorgamiento de beneficios normativos, que se relacionan a:

  • Coeficiente de Constructibilidad,
  • Coeficiente de Ocupación de Suelo,
  • Densidad Máxima de habitantes (tope 800 hab/ha)
  • Alturas de Edificación
  • Subdivisión Predial Mínima
  • Dotación de Estacionamientos
  • Rasantes según artículo lo establecido en el artículo 2.6.3 de la OGUC.

En el DS N°56 se definen los tipos de proyectos, las cuotas mínimas de viviendas de integración, las normas urbanísticas susceptibles de recibir beneficios y los documentos técnicos necesarios para la obtención de los beneficios normativos. Estos se aplican a los Instrumentos de Planificación Territorial (IPT), es decir, el Plan Regulador Comunal (PRC), el Plan Regulador Intercomunal (PRI) y el Plan Regulador Metropolitano (PRM).

La aplicación de este Decreto, requiere conocer de manera adecuada aquellas zonas que tienen potencial para ser aplicado, desde el punto de vista de las i) condiciones territoriales de acceso a servicios y equipamientos urbanos, ii) las dinámicas inmobiliarias y iii) la normativa de los instrumentos de planificación territorial.

Resultados

Este estudio de carácter exploratorio para la ciudad de Santiago, se centró en el área de influencia de las estaciones de metro y tren, definidas en 700 mts. de acuerdo al Decreto N°56. El área de influencia abarcó 30 de las 34 comunas urbanas del Gran Santiago, que equivalen a un 16% de la superficie de la ciudad. 

 

Área de influencia estación del Metro y Tren de Santiago 

Imagen 1 Area de Influencia 2

  • Condiciones Territoriales

Las condiciones territoriales del área de estudio, fueron caracterizadas en función del cumplimiento de estándares en el Sistema de Indicadores y Estándares de Calidad de Vida y Desarrollo Urbano (SIEDU), establecidos por el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano.

Los indicadores disponibles a la fecha de realización de este estudio, que se relacionan de manera adecuada con la evaluación de las condiciones territoriales son los siguientes:

  • Distancia a plazas públicas mantenidas, que como referencia, se ha propuesto un estándar de 400 metros de distancia máxima
  • Distancia a centros de salud primaria, que como referencia, se ha propuesto un estándar de 1.500 metros de distancia máxima.
  • Distancia a paraderos de transporte público mayor, que como referencia, se ha propuesto un estándar de 400 metros de distancia máxima.
  • Distribución espacial de la población vulnerable, que propone como estándar que el 100% de las comunas de un área urbana funcional, tengan un mínimo de 20% y un máximo de 60% de población vulnerable.

Los resultados evidencian que en general se cumple con el estándar propuestos en las cuatro variables analizadas, salvo en algunos sectores de la ciudad, como la zona sur y central, en cuanto al acceso a plazas; y el sector oriente en el acceso a establecimientos de salud primaria e integración social. La variable acceso a paraderos de transporte público, presenta un cumplimiento caso total para toda el área analizada.

  • Dinámicas inmobiliarias y déficit de viviendas

El requerimiento de nuevas viviendas es uno de los principales desafíos que enfrenta la política habitacional de Chile, debido a la creciente escases de éstas.

Un primer indicador consiste en determinar la escasez de viviendas en función de los datos entregados por el CENSO 2017, y así determinar aquellas zonas donde existe un mayor déficit. En general, el sector oriente de la ciudad la ciudad de Santiago, es el que presenta un mejor estándar.

Paralelamente se revisaron las dinámicas inmobiliarias en el área de estudio, a partir de los permisos de edificación obtenidos entre 2011 y 2018. Con ello, se caracterizó la provisión de viviendas de los últimos años en el área de influencia.

Los resultados muestran que las unidades habitacionales construidas, se concentran principalmente en el área influencia de la Red de Metro y Tren con 196.676, pese a que representa solo un 16% del total de la superficie de Santiago. El resto de la ciudad tiene un total similar 188.414 unidades de vivienda solicitadas.

Del área de influencia, la zona con mayor prevalencia e intensidad de ocupación de nuevos proyectos inmobiliarios, se concentra en las zonas centrales de la ciudad, con una tendencia incipiente hacia comunas peri-centrales.

 

Evolución de permisos de edificación en el Gran Santiago 2010-2018: Densidades Acumuladas

 

minvu 3

 

minvu 4 ok

 

minvu 5 ok

 

minvu 6 ok

 

Finalmente, se proyectó la configuración de la ciudad en función de las densidades y cantidad de población y viviendas, una vez desarrollados los proyectos habitacionales que obtuvieron permiso de edificación. Los resultados evidencian que las zonas donde se han concentrado los permisos de edificación, son las que en general presentan una mayor densidad, tanto actual como proyectada.

  • Condiciones Normativas

En la última sección de los resultados, se identifica la normativa establecida en los planes reguladores comunales, en particular, la referida a las variables más relevantes para la aplicación del Decreto Supremo N°56, como es el caso de la altura máxima, la densidad de habitantes (o viviendas) y los coeficientes de ocupación de suelo permitidos, con el fin de determinar las zonas en que es más factible desarrollar viviendas de integración.

El análisis de las variables normativas, evidencia que las zonas de la ciudad donde existen condiciones normativas más restrictivas, se localizan en las comunas más periféricas del área de influencia de la red de metro y tren, cuyos instrumentos normativos privilegian condiciones de menor densidad de habitantes y de viviendas. Como ejemplos, destacan las comunas de Maipú, San Bernardo, Puente Alto, Peñalolén, Macul, Ñuñoa y Recoleta.

Conclusiones

Área de influencia de la red Metro y Tren alcanza a 30 de las 34 comunas urbanas de la RM, por lo que es representativa de la mayoría de los contextos territoriales de la ciudad.

El análisis de los estándares del SIEDU aplicados al área de influencia, evidencian un nivel aceptable en casi todas las variables analizadas y la mayor parte de ella. Existen zonas con excepción concentradas en algunas zonas de la ciudad, aunque no correlacionadas entre sí.

Por otro lado, las dinámicas inmobiliarias se han concentrado en las zonas del área de influencia centrales y peri-centrales, mostrando que en ellas se sitúa el principal atractivo para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en años recientes.

Relacionado a lo anterior, algunas zonas de la ciudad donde existe un bajo interés hacia el desarrollo inmobiliario, se corresponden a la normativa urbanística establecida en los planes regulares comunales.

La aplicación de Decreto N°56 de 2018, podría ser un incentivo para un desarrollo más equilibrado en las zonas con potencial de densificación.

EL documento se encuentra disponible en el siguiente link: https://www.observatoriourbano.cl/publicaciones-observatorio/.

Visto 167 veces

Deja un comentario

Asegúrese de introducir toda la información requerida, indicada por un asterisco (*). No se permite código HTML.

Bienes Nacionales

IDE Chile

La Infraestructura de Datos Geoespaciales de Chile, es un red de instituciones públicas que trabaja de manera coordinada y colaborativa con el objetivo de poner a disposición de toda la comunidad, información geoespacial actualizada y confiable, que sea útil para la gestión pública y privada, atendiendo también a las necesidades ciudadanas.

Información de contacto

Av. Libertador Bernardo O'Higgins 720, Santiago, Chile

snit@mbienes.cl 

+562 2937 5896

Si usted tiene una consulta, haga click aquí

TwitterIDE   youtubeIDE